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Baugrunduntersuchung

Baugrunduntersuchung: für Bauherren Pflicht

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Wer ein Haus bauen möchte, muss zuvor eine Baugrunduntersuchung durchführen lassen. Damit die statischen Berechnungen später korrekt sind, muss diese Expertise bestimmte Anforderungen erfüllen. Ist dies nicht der Fall, kommt es zu Bauverzögerungen, erheblichen Mehrkosten und mitunter auch juristischen Problemen.

Baugrunduntersuchung und Baugrundgutachten

Das Baugrund-Gutachten ist ein Sachverständigen-Gutachten, das nach beendeter Baugrunduntersuchung von einem Diplom-Geologen, Ingenieurbüro für Geo- und Umwelttechnik oder einer Institution wie dem TÜV erstellt wird. Diese Expertise wird oft als Bodengutachten bezeichnet, was eigentlich nicht ganz korrekt ist, weil Bodengutachten der Oberbegriff für sämtliche am Erdboden durchgeführte Analysen ist. So gibt es beispielsweise Bodengutachten, die für in der Landwirtschaft und im Gartenbau genutzte Flächen erstellt werden. Sie enthalten Angaben über im Boden vorhandene Nährstoffe. Baugrund-Gutachten beziehen sich jedoch ausschließlich auf als Baugelände genutzte Areale. Baugutachten hingegen beschreiben den Zustand von Bestandsgebäuden (Baumängel, Bauschäden). Daher kommen Baugutachter meist erst bei einem Schadensfall zum Einsatz.

Umfangreiche (qualifizierte) Baugrund-Gutachten sorgen für die nötige Planungssicherheit und helfen, überflüssige Kosten und unnötige Gerichtsverfahren zu vermeiden. Der Sachverständige führt bei seiner Baugrunduntersuchung Bohrungen durch und entnimmt Boden- und Wasser-Proben, der er dann im Labor analysieren lässt. Die Expertise enthält dann eine Beurteilung des gegenwärtigen Zustands des Baugeländes und eine Prognose darüber, welche Folgen die spätere Nutzung haben könnte.

Kriterien für die Beurteilung sind:

bodenmechanische Eigenschaften
Wassergehalt
Verdichtbarkeit
Tragfähigkeit
Wasserdurchlässigkeit
Frost-Beständigkeit

Ein Einfamilienhaus beispielsweise erfordert zwei Rammkern-Sondierungen bis zu vier Metern Tiefe. Soll das Gebäude noch unterkellert werden, beträgt die Sondierungstiefe maximal sechs Meter.

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Baugrunduntersuchung und Hausbau

Möchten Sie Ihr neues Eigenheim auf einem bestimmten Baugrund errichten, haben Sie die Pflicht, zuvor ein Baugrund-Gutachten anfertigen zu lassen. Dieses muss den Vorschriften der DIN 4020 entsprechen und enthält genaue Aussagen darüber, ob der untersuchte Baugrund für das geplante Gebäude tragfähig genug ist und welche Wechselwirkungen zwischen Haus, Baugrund, Grundwasser und Nachbarhäusern auftreten könnten. Darüber hinaus dient die Baugrund-Untersuchung dazu herauszufinden, ob das Baugelände mit gesundheitsgefährdenden Stoffen (Altlasten) verseucht ist. Denn würde der Bodengutachter dort giftige Chemikalien finden, entstünden für den Bauherrn noch zusätzliche Entsorgungskosten. Der Sachverständige führt

eine Geländebegehung
Probebohrungen (Boden, Wasser)
eine Beurteilung des Baugrunds anhand des Karten-Materials
eine Bewertung der entnommenen Proben
eine Einschätzung des langfristigen höchsten Grundwasserstands

durch. Hat er den Bodenaufbau und die Bodenbeschaffenheit bis zu einer Tiefe von fünf Metern und die Eigenschaften und den Höchststand von Grund- und Schichten-Wasser ermittelt, erfährt der Bauherr, wie er

seinen Keller bestmöglich abdichtet
sein Fundament optimal bemisst
den Boden unter dem Fundament am besten bearbeitet
welche Art Fundament das für den vorhandenen Baugrund und das Gebäude am besten Geeignete ist
und ob noch zusätzliche Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind.

Das fertige qualifizierte Baugrund-Gutachten dient dann der Baufirma als Arbeitsgrundlage.
Zu den obligatorischen Anlagen der Expertise gehören:

ein Lageplan mit Maßstab und markiertem Baugelände, Höhenbezugspunkt und Bohransatzpunkten
Angaben zu Wasserständen, Konsistenz, Bohr- und Ramm-Profilen
Protokolle zu Feld- und Laborversuchen
Labor-Prüfberichte
Fotos des Baugeländes
rechnerische Nachweise

Baugrunduntersuchung Kosten

Damit es später nicht zu Mehrkosten und Verzögerungen bei den Bauarbeiten kommt, sollten Sie an den Kosten für das Bodengutachten nicht sparen. Enthält die Expertise lediglich eine tabellarische Auflistung geologischer Details, suchen Sie sich am besten einen anderen Bodengutachter, der Ihnen die vorliegenden Sachverhalte genau erläutert und Prognosen abgibt. Die mitunter innerhalb von einer Woche erstellten Expertisen müssen außerdem noch mit den erforderlichen Anlagen versehen sein. Für das spezielle Boden-Gutachten sollten Sie Kosten von 0,1 bis 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten einplanen.

Für eine detaillierte Expertise mit Empfehlungen bezahlen Sie etwa 2.000 Euro ohne Mehrwertsteuer.

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Bodengutachten: Experten-Tipps

Verlassen Sie sich unter keinen Umständen auf das Gutachten, das für den benachbarten Baugrund angefertigt wurde. Denn es ist durchaus möglich, dass die obersten Bodenschichten Ihres Grundstücks stark von denen Ihres Nachbarn abweichen. Lassen Sie Ihre Expertise stets vor dem Grundstückskauf erstellen, denn sonst entstehen für Sie möglicherweise zu hohe Kosten für Erdarbeiten und Keller-Isolierung.

Da hierzulande viele Böden mit Altlasten verunreinigt sind, ist es ratsam, diese spezielle Baugrund-Untersuchung ebenfalls durchführen zu lassen. Ergibt die Bodenanalyse vorhandene Altlasten, ist es ratsam, auf den Kauf des Grundstücks zu verzichten. Denn eine Baugenehmigung erhalten Sie erst dann, wenn Sie die Altlasten auf Ihre Kosten beseitigt haben und dies ist erfahrungsgemäß sehr viel teurer als vorhergesehen. Liegt der Baugrund in der Nähe eines Industriegebiets, sollten Sie Ihr zukünftiges Grundstück unbedingt auf im Boden lagernde Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg untersuchen lassen. Handelt es sich dabei ohnehin um eine in Karten ausgewiesene Verdachtsfläche, erfolgen die Bohrungen mithilfe einer speziellen Sondier-Technologie. Bei positivem Befund ist der Einsatz eines Kampfmittel-Räumdienstes erforderlich.

Falls Sie sich vorab über das geplante Baugelände informieren möchten, können Sie dies beim zuständigen Umweltamt, Bauamt oder im kommunalen Altlasten-Kataster tun.

 


Zum Weiterlesen:
TÜV Süd "Baugrundgutachten und Bodengutachten"
Baugewerbe Magazin "Vor dem Hausbau: Beim Bodengutachten genau hinsehen"
Bau Welt "Bodengutachten: Baugrund oder Abgrund? Bodenqualität prüfen"