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Bodengutachten

Häuslebauer aufgepasst: Nicht ohne Bodengutachten starten!

bodengutachten

Vor dem Erwerb eines Grundstücks oder der Planung eines Gebäudes sollten Sie stets ein Bodengutachten erstellen lassen. Ein solches Gutachten entscheidet darüber, ob sich der Baugrund überhaupt für die Bebauung eignet. Das Gutachten wird als Basis für die Statik des Gebäudes und die Stärke des Fundaments herangezogen. Es liefert außerdem wichtige Informationen für das Ausheben der Baugrube, Grundwasserhaltung und Abdichtung des Gebäudes.

Wer erstellt das Bodengutachten?

Das auch Baugrundgutachten genannte Dokument erstellt ein Sachverständiger für Geotechnik, ein Bauingenieur oder Geologe vor Ort. Seit 2014 schreibt die Baurechtverordnung für die Ausführung von Bauvorhaben die Notwendigkeit geotechnischer Berichte vor. Es gibt also eine Pflicht zur Erstellung eines Bodengutachtens. Ferner greifen das Bundesbodenschutzgesetz oder die Verdingungsordnung für Bauleistungen. Schon 2008 hatte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung ausgeweitet, indem er neben Bauträgern vor allem Architekten dazu verpflichtete, Baugrundgutachten zu beauftragen. Unterlassen Architekten dieses, steht Ihnen im Streitfall kein zusätzliches Honorar für eine Neu- oder Umplanung zu.

Das Gutachten hilft, Risiken zu minimieren

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes zählen die Bodenverhältnisse, auf denen das Gebäude errichtet werden soll, im Sinne von § 644 BGB zu den „gelieferten Baustoffen". Der Bauherr trägt allein das Risiko des gelieferten Baustoffes, also auch das des Baugrunds. Ein Bodengutachten kann daher als Rückversicherung betrachtet werden. Im Zweifelsfall erspart es Ihnen gerichtliche Auseinandersetzungen und schützt Sie vor erheblichen Zusatzkosten.

Wie wird der Boden begutachtet?

Der Bodengutachter nimmt Probebohrungen an verschiedenen Stellen des Grundstücks vor. Anschließend werden die entnommenen Proben in einem Labor analysiert. Bei der geotechnischen Untersuchung prüfen die Gutachter die Bodeneigenschaften bis mindestens sechs Meter unter der Fundamentsohle. Die Analyse der Proben gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens, seine Tragfähigkeit und sein Setzungsverhalten.

Bei Neubauten inklusive Keller ist das Gutachten besonders wichtig, denn daraus können sich notwendige Maßnahmen wie zum Beispiel Kellerabdichtungen gegen eindringendes Grundwasser ergeben. Nach der Bodenerkundung erfolgte die Baugrundbeurteilung. Dafür stellt der Bodengutachter die Auswertung gemäß DIN 4020 als geotechnischen Bericht dar. Darauf basierend kann auf Wunsch eine Gründungsempfehlung formuliert werden.

Welche Informationen muss ein Bodengutachten enthalten?

Das Gutachten klärt über den Grundwasserspiegel auf, wie tragfähig der Boden ist und ob er möglicherweise mit Chemikalien und anderen Altlasten kontaminiert ist. Es muss folgende Informationen enthalten:

welche Böden im Grundstück vorhanden sind

welche Bodenklassen vorliegen (Aushub)

ob es Bodenbelastungen gibt (Entsorgungskosten)

Tragfähigkeit/Statik

topographische Bedingungen/Geologie (Regenwasserversickerung)

Grundwasserspiegel (Kellerabdichtung)


Warum ist ein Bodengutachter zum Hausbau so wichtig?

Ob Einfamilienhaus oder Schule, jeder Neubau benötigt ein solides Fundament. Vor Baubeginn müssen die möglichen Risiken klar definiert sein; ferner ist zu klären, wer für die finanziellen Folgen eines Schadens aufkommt. Wird vor dem Bau kein Gutachten erstellt, besteht erhöhtes Baugrundrisiko. Insbesondere, wenn der Kaufpreis sehr günstig ist, kann der Grund hierfür eine ungünstige Bodenbeschaffenheit sein. Nicht nur in diesem Fall ist die kritische Begutachtung mehr als angezeigt.

Wann wird ein Bodengutachten erstellt?

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Das Gutachten wird vor dem Erwerb des Grundstücks erstellt.

Selbst wenn das Grundstück letztendlich nicht bebaut wird, lohnt sich die Investition unterm Strich. Durch die Beurteilung können mögliche Folgekosten frühzeitig kalkuliert und eine teure Nachfinanzierung für Umbauten vermieden werden.

Welche Kosten für ein Bodengutachten sind realistisch?

Die Preise können sich regional und von Anbieter zu Anbieter sehr unterscheiden. Man geht von durchschnittlich fünf Euro pro Quadratmeter aus.

Je nach Umfang des Gutachtens, Lage und Gebäudeart kommen Kosten zwischen 500 und 1.500 € zusammen.

Für die Messung der Aufschlüsse und das Umsetzen der Bohrausrüstung fallen etwa 50-100 € an, für die Kleinbohrungen an allen vier Ecken der Fundamentplatte etwa 300 €, für die eigentliche Gutachtenerstellung gemäß DIN 4020 müssen mindestens 200 € veranschlagt werden. Dazu addiert sich die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %.

Ausführliche Gutachten können durchaus 2.000 € kosten. In Relation zu den möglichen Folgekosten ist die Investition dennoch gering.

Dauer eines Bodengutachtens: 5-14 Tage

Vom Tag der Beauftragung bis zur Fertigstellung des Gutachtens durch den Bodengutachter sollten Sie 5 bis 14 Tage veranschlagen. In dieser Zeit können Sie bereits wichtige Vorgespräche mit beteiligten Firmen führen.

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Was ist der Unterschied zwischen Bodenanalyse und Baugrundgutachten?

Bodenanalyse:

Die Bodenanalyse ist die tabellarische Aufstellung der chemischen Bodenuntersuchungen und deren rechnerische Bewertung. Sie stellt nur einen Teilbereich des Gutachtens dar.

Baugutachten:

Ein komplettes Baugrundgutachten enthält einen maßstabsgerechten Lageplan mit Markierung des Baugrundstücks, inklusive Bohransatz- und Höhenbezugspunkten. Auf dem Plan sind auch Ramm- und Bohrprofile eingezeichnet. Zu den Anlagen des Gutachtens gehören Protokolle der Bohrversuche, chemische Analysen und Laborprüfberichte. Fotodokumentationen sollten das Gutachten ergänzen.

Der Preis eines Bodengutachtens ist in der Regel ein Indiz für seine Qualität, denn eine detaillierte Bodenanalyse lässt sich nicht zum Schnäppchenpreis erstellen.

 

Zum Weiterlesen:
Bauingenieur24 "Baugrundgutachten wird Pflicht"
Baugewerbe Magazin "Vor dem Hausbau: Beim Bodengutachten genau hinsehen"

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